政策东风起，决胜大湾区，龙光集团多重竞争优势凸显

作为深耕大湾区，销售规模中等，但盈利能力一流的民营房企，龙光集团一直备受业内关注。创立于1996年，以住宅开发为主，汕头起家，已深耕珠三角和两广地区20余年。2013 年上市，借助资本的力量发展迅速，2018年实现销售金额718亿元，2013-2018年销售规模年复合增长率超过40%。本文旨在分析龙光2015年至2018年间规模成长迅速的原因。

深耕大湾区，竞争优势凸显

作为粤港澳大湾区本土企业，龙光一直专注深耕珠三角及两广地区，前瞻性战略布局与国家战略规划不谋而合。2017年和2018年大湾区的价值逐步显现，进一步巩固了龙光在大湾区的市场地位和影响力。

从投资力度上看，2013年至2016年，龙光集团每年新增土地储备在1000万平方米左右，投销比维持在1左右。2017年至2018年上半年，龙光集团进一步提升投资力度，为2017年、2018年及未来几年的销售增长提供了充足的货量准备。

2018年上半年，龙光持续完善大湾区布局，通过招拍挂方式新增项目24个，新增土地储备645万平方米，同比增长252.3%。与此同时，公司还前瞻着眼，适度布局河源、清远等大湾区外溢城市，进一步完善在大湾区城市群的投资结构。

从新增土地储备的区域分布来看，公司继续高度聚焦粤港澳大湾区核心区域。除了2014年新进入成都、海口及桂林等城市以外，2015年至2017年，龙光集团在大湾区及南宁区域的拿地占比一直高达80%以上，凸显两区域的战略重心地位，尤其是大湾区，始终占据绝对比重。

2018年上半年，战略性布局环上海一小时经济圈，为龙光培育新的增长点。

龙光集团前瞻性加大力度布局大湾区为企业带来大量货值，截止2018年6月30日，公司的总货值从2017年的5194亿元上升到6412亿元，可满足6年的销售需求。其中，粤港澳大湾区的货值接近5200亿元人民币，占总货值的81%。从可售货值来看，2018年全年推出可售货值达到1300亿元。其中，粤港澳大湾区、汕头、南宁的可售货值分别为832、169及234 亿元，而在粤港澳大湾区中深圳可售货值最为充裕，达312亿元，占总可售货值22.2%，为全年的业绩增长提供有力保障。

此外，公司积极以多元化方式增加优质土地储备，除了在招拍挂市场上获取土地之外，凭借在当地较高品牌效应和知名度，斩获大量低成本的并购项目和旧改资源，这也是其重要竞争力所在之处。

2017年，土地市场降温，叠加大湾区政策的出台，公司在积极扩展土地储备的同时，并购及城市更新项目也逐渐增多。在城市更新方面，龙光大多涉足旧厂房的改造项目，截止2018年上半年，城市更新的货值达到2200亿，并每年计划推出200亿的可售货值。

乘大湾区政策东风，规模迅速增长

2015年3月“粤港澳大湾区”的概念被首次提出；2017 年3 月，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告，将粤港澳大湾区打造成与纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区等媲美的世界级湾区；2019年1月29日，在广东省十三届人大二次会议上，广东省发展和改革委主任葛长伟表示，《粤港澳大湾区规划纲要》的实施意见和三年行动计划，将近期发布。政策的快速落地，为龙光深耕区域带来前所未有的发展机遇。

2018年，龙光实现销售金额718亿元，3年间销售金额翻了3.5倍。从销售业绩的区域分布来看，2018年上半年，公司的销售业绩主要来自珠三角及南宁区域，两个区域为公司贡献了90%的销售业绩。龙光近三年业绩的爆发式增长，与近年来深耕大湾区和大湾区战略的实施及深圳市场的升温紧密相关。

龙光在大湾区的布局中，深圳为公司贡献的销售金额最多，2018年上半年占企业总销售金额的一半以上。主要得益于公司在2014年、2015年和2016年通过多种方式获得了大量深圳区域的项目。并且在本轮周期中，深圳一直为全国房地产市场上涨的领头羊，布局深圳的房企收益颇丰。2012年，深圳市新房成交均价为1.9万每平方米，但从2014年四季度开始至2018年11月，深圳房价一路从2.7万每平方米上升到5.7万每平方米。

在此时期，龙光在深圳拿下多宗高总价地块。如2014年，以46.8亿元斩获的龙华区白石龙地块，楼面地价2.5万元每平方米；2015年10月，在该地块上开发的龙光玖龙玺项目推出市场，项目一期均价为5.5万每平方米；时隔2个月，二期开盘项目均价达6万每平方米，上涨10%。2015年9月，龙光又以112.5亿元竞得龙华新区红山片区地块，楼面地价约1.3万每平方米，成为龙华新区的新总价高价地。但这些项目入市之后，从楼面价与销售均价的比值来看，项目的利润较大。当时看似是高价地，但就2018年市场来看，实则是巨大的机会。

随着龙光在深圳区域的深耕，逐渐成为深圳龙头房企之一。2017、2018年上半年，仅深圳单个城市为公司的销售业绩的贡献分别高达40.1%及53.2%。在2017年，龙光以4416套的成交量摘得深圳楼市桂冠后，2018年全年，龙光集团成交套数、成交面积均位居深圳全市第一位。

龙光集团通过深耕大湾区，尤其是深圳市场实现规模增长，未来，龙光将继续深耕已进入的城市，聚焦大湾区，持续巩固公司在粤港澳大湾区的市场地位和影响力。

（本文转载自：亿翰智库）