为什么业绩一出 ，很多人选择上车龙光集团？

1998年房改以来，中国房地产业掀起了巨大浪潮，如今逐渐归于平静，从粗放式增长的黄金时代迈入有质量增长的白银时代。但扁平也只是表面现象，底下仍暗流涌动，其中两条主线逻辑贯穿于当下房地产业的发展之上：一是行业集中度快速提高；二是存量时代结构性机会大有可为。

3月19日，龙光集团（03380.HK）发布了全年业绩，营收、利润和销售全部取得爆发式的增长。与以往不同的是，这家公司区域深耕型房企在城市更新领域发力迅猛，开始逐渐进入收获期。在业绩后，花旗、瑞银、德银等国际知名投行纷纷发布报告，认为龙光集团依然面临价值低估，推荐该公司为行业首选标的。很多投资者也开始选择上车龙光集团，该公司股票数日飘红。

透过现象看本质，房企竞争经过“野蛮生长”之后再次回归“基本盘”，当投资者津津乐道之时，不应该忽略这样的问题：在过去二十多年里，龙光从小到大，由弱到强，一步步成长为粤港澳大湾区龙头房企和行业盈利标杆，其成功有何秘诀？

一时好不如一直好

业绩持续高增长

先管窥龙光2018年的成绩单。2018年，龙光实现合约销售额约718亿元，同比增长65.4%，其中权限销售金额701亿元，超额完成全年销售目标；全年实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润首次突破百亿大关，达到148.87亿元，同比增长56.4%；净利润89.96亿元，核心利润76.55亿元，同比增长65.7%。龙光集团在销售、营收和利润均实现了高达60%的同步快增长，这样的成绩单不可谓不优秀。

将观测的时间镜头再拉长一些，就能发现龙光不是一时优秀，而是一直优秀。龙光过去三年的销售、收入和盈利都保持强劲增长。

值得强调的是，龙光没有盲目跟风，陷入行业搞合营、堆规模的“军备竞赛”中，而是坚持高质量增长，趟出了一条独具特色的成长道路。

龙光最为突出的特点就是连续多年保持利润与规模的同步双增长，公司毛利率和净利率、核心利润率等多年跻身行业前列。毛利率多年保持在30%以上，净利率更是远超行业平均水平，核心利润率领跑内房股，属于当之无愧的房地产盈利标杆企业。

龙光以718亿元的销售金额、441亿元的营业收入，却实现了高达76.55亿元的核心利润，这种盈利表现在行业中堪称独一无二，同样的核心利润，其他房企可能要卖多一倍甚至两倍的房子。目前龙光的核心利润遥遥领先同等规模房企，甚至超过部分千亿规模房企。

纵观全年经营与财务表现，龙光不仅呈现出高增长和高盈利“双高”的特点，还具有低负债和低估值的“双低”特色。

2018年公司净负债比率进一步下降，融资成本保持行业低位，保持稳健的财务结构，实现了高质量发展。报告期内，公司净负债比率为63%，较2017年底下降5个百分点。而加权平均借贷成本稳定在6.1%。在民营房企中，这种净负债率和资金成本显然是可圈可点的。

截至2018年12月30日，公司持有现金及银行结余进一步增加至357亿元，相当于1年内到期债务的2倍，充裕的现金流既能增强抗风险能力，在行业加速整合的大背景下，为适时扩张提供了充足的子弹。

专注成就卓越

穿越周期的战略定力

2018年，在"房住不炒"的口号下，调控政策层层加码，坐实史上最严调控，外部环境也波诡云谲，一时间内房股似乎乌云密布，但龙光却逆势发力，继续稳步前行，实现跨周期发展，表现出极强的战略定力和韧性。我们不禁思考：龙光做对了什么？或许只有穿透数据寻找龙光的底层代码，才能解码龙光的成功之道。

而回顾二十多年龙光的发展历程和战略变更，可以总结出一个特点，那就是：专心专注。

注意力是一种稀缺资源。正如一句格言所说，你一生中大部分的精力应该全部只放在一件事情上。把这一件事情做到极致，胜过你把一万件事做的平庸。其实，于个人如此，于企业亦然。

成功的企业都是相似的，失败的企业各有各的失败。同在深圳的华为正处于风口浪尖上，创始人任正非先生在接受BBC专访时被问及是什么造就了华为的成功，他表示是因为专注，如果当初自己选择的是养猪一定是养猪大王，选择做豆腐也一定是豆腐大王。

首先，龙光集团专注于房地产开发，尤其是住宅开发。这种专注的力量，加上时间的沉淀，让龙光培养了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力，形成了一套体系化的跨周期识别方法论，善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

比如在2007年独具慧眼地买入惠州龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%；而在2014年-2016年上半年，深圳楼价急速上升前，前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率40%；而在2016年下半年开始，避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。

这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要核心竞争力，没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。如，龙光在2018年获取的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低于周边20-30%。

从财报披露来看，2018年，龙光集团合约销售均价为每平方米16008元。而截至2018年底，其平均土地储备成本约为每平方米3900元，较2017年有所下降。龙光的平均土地成本占销售均价仅为24%，低于行业平均水平，为未来保持高盈利奠定基础。