龙光集团：强大盈利能力是怎样炼成的？

马云说：“粤商很低调，闷声发财；浙商很高调，自带网红色彩”。

在粤派房企中，同样相对低调，今天分享的是一家实力派优秀粤商企业，他很低调，但作为上市房企，并不妨碍他“闪耀”的实力。

他，是谁？

作为中国房地产的摇篮，深圳楼市，一直是全国楼市走向的风向标。但若问这几年，是哪家房企在领跑深圳地产？你可能会猜测一大堆名单，比如万科、恒大、碧桂园等，但你都猜错了，领头羊是“龙光集团”！

从全国市场来讲，2018年万科24个城市销售第一，融创24个城市销售前5，碧桂园全国31个省份全覆盖布局……这些都是地产大鳄在全国、全盘的影响力，但要说在目前中国最火的粤港澳大湾区来说，谁是大湾区领跑者？——答案还是“龙光集团”。

地产下半场，房企比拼不再是规模之大，而越来越表现为谁，最会挣钱，因为会挣钱，是一种能力，也是企业创造价值的表现。

718亿的龙光集团，相对万科、碧桂园、恒大等10强老大哥而言，只能算小兄弟；但若论起挣钱而言，龙光并不比“10强”逊色多少。

2017年龙光434亿元所蕴含的核心利润比别人1500亿房企的利润还要多；

2018年龙光毛利更是突破100亿大关，高达149亿，净利润也高达90亿左右，核心净利率17.3%，这一卓越的“盈利小王子”，一度超过好几个“规模2倍于龙光”的千亿房企。

龙光盈利厉害，可不仅仅只是2018年，过去很多年龙光毛利率一直在35%左右，净利率在15%以上，多年多次是香港民营上市房企净利润率的“冠军”！

松下幸之助说，“做生意一定要赚钱，就像雨天一定要撑伞一样。

龙光多年高利润、高派息，高发展的模式，的确让价值投资者认可和追随。而未来3到5年，龙光集团管理层更是表示：“我们有信心利润进入地产十强”。

不比不知道，别以为赚钱很容易，2018年利润下滑的房企也挺多，其中既包括中小房企和即将退出房地产的企业，也包括富力、远洋、绿城等千亿大中型房企。比如：

远洋销售1095亿，净利35亿；

富力销售1311亿，净利83.7亿；

绿城销售1564亿，股东应占利润10亿；

龙光销售718亿，毛利149亿，净利89.9亿，核心利润76.6亿。

龙光强大盈利能力，到底是怎么炼成的？同行在全国化扩张，龙光为何重仓大湾区？未来3、5年如何做到利润进入行业10强？核心有6大策略。

策 略 1

选对区域并重仓

对于高利润的玩法，龙光这两年业绩会高管都谈到2个朴素逻辑。

第一、投资要选对地方，战略布局要前瞻；

第二、什么时间投资即拿地时机，这也是高利润的核心。

核心是因为房地产周期性比较强，因此拿地时机选择的对与错，就是失之毫厘、谬以千里，差距非常大。

如何让你的房子更值钱？在龙光看来，房地产的本质是做产业跟人口，不是简单是买地盖房子，如果没有产业人口的支持，房子是不值钱的。

01

深度区域化：82%货值重仓大湾区

当下的龙光在“区域分布”上就集聚特色和趣味，总结有如下两点：

其一、一家年销718亿的中型房企竟然提前在粤港澳大湾区战略储备了6520亿土地，简单估算，龙光即使未来不拿地都足够卖8、9年了。

其二，逼近千亿的房企大多都开始或初步完成“全国化”布局，布局模式。“3+X”，“1+3+N”等套路，但龙光的土储基本80%以上还是在粤港澳大湾区。

比如截至2018年底土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储5356亿元，占比约为82%，深圳土储货值1805亿元。

按照2018年招拍挂拿地按照权益地价占比计算，79%的土地又是高度集中于大湾区。

02

未来3、5年，成为大湾区龙头企业

龙光为何选择粤港澳大湾区作为前瞻战略布局？如今718亿了，82%货值集中在单一区域是否有风险？大湾区一个区域是否支撑已逼近千亿的龙光未来高增长？

事实上，国内房企选择区域化发展、甚至省域化发展的并不少，但反过来说，对区域深耕而言，有人评论说龙光，过度侧重一个区域也存在风险。

比如楼市存在区域和城市轮动周期，2018年中弘股份因为深耕区域政策偏紧，项目出现销售停滞甚至大量退房，从而导致公司业绩陷入困境。

比如坚守河南多年的建业地产，最新态度是合适的话建业也会走出河南。

比如重仓江西的新力地产通过深耕江西11个地级市，以400多亿销售额成为江西销冠。

但走出去也未必好，一大批中型房企在走向全国化布局中，水土不服，管理半径过大，也让企业陷入全国化陷阱也比比皆是。

所以，中型房企未必都需要快速全国化，而是看大本营的蛋糕够不够大，未来3、5年是否足够翱翔。

那么问题来了，718亿的龙光重仓粤港澳大湾区，是否还可以坚持多年？

无论从短期，还是从长期来看，这个绝对是OK的。原因很简单，粤港澳的蛋糕足够大，且成长性极好，而且管理半径小，龙光深耕大湾区20年，又轻车熟路，具有龙头和深耕效应……完全稳稳的优势和后期爆发力。